Approach Architects 主要为开发商提供建筑设计方面的服务。在新西兰，与国内类似，这涉及到资源许可（Resource Consent）和建筑许可（Building Consent）。这些许可类似于国内的报规和报建，需要符合新西兰当地的法规。另外，在获得资源许可后，还需要遵守新西兰建筑规范来建造房屋。这几个Council的要求促使了该行业的发展。如果没有政府机构的要求，开发商可能会自行设计和施工。Approach Architects帮助开发商从选址开始到最终落地施工的整个过程，在购买土地的初期，也会协助客户进行尽职调查和风险评估。

在Auckland Unitary Plan的出台之前，土地分割的早期不太需要建筑师的介入，直接测绘师和工程师把土地分割相关图纸画完就可以初步递交Resources Consent了。但和之前相比，建筑设计师则需要从一开始就需要协助开发商来规划合适的分割策略。主要是因为现在地的价格已经很高了，如果只是分section, Urban Zone的最小的section是300一平. 但如果开发商不想仅分到300一平（比如，Hobsonville独栋的地是200平一个section，4房，160~180平的建筑面积），如果想把section分到这么小的时候，就必须在Resource Consent的时候把Land Unit给做出来，必须得展示这个地是怎么使用的。

聊到土地开发就一定会要提及到开发成本。一个是显性成本，例如土地价格和施工费用。另外一个就是隐性成本，主要在于时间。比如你购置了一个土地，很多有次级贷款，这时候时间就重要，所以一定要有靠谱的团队协助开发商做前期的设计以及靠谱的总包。当然这个话题就太细了，但主要大头在土地，再有承建，再有EPA（三通一平），不同种类工程师的顾问费用，再就是给Council Contribution费，财务的资金成本，以及过程中的律师费，以及要给销售中介的销售费。这些基本上这已经包括了大部分的成本，但也有意外的成本。不确定性成本一般是有10%，比如我挖出了特定的贝壳或文物则会涉及到考古的要求，还比如电线杆要移等等。

在不同的区域哪怕同样大小的土地也会有不同种的分割策略。 在大地分割中，一块地可以被分割为低密度，中等密度还有高密度这几种不同选择。具体的策略也会随着开发商的最终目标和财务状况相应的调整。如果您有建筑和土地开发相关的疑问，可以随时联系Approach Architects来获得专业的咨询服务。